盡管面臨新冠**疫情的沖擊，2020年中國房地產市場延續平穩態勢，交易規模再創新高，每平方米房價平均水平突破萬元大關。專家表示，隨著金融監管進一步加強，下一步房企可能采取主動降速、降負債措施，房地產市場增速將趨緩，2021年全年商品住房價格漲幅或有所下降。

房地產金融調控全面收緊

2020年12月31日，房地產金融監管再出重磅政策，央行與銀保監會共同發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知明確劃定房地產貸款占比和個人住房按揭貸款占比兩道紅線，并根據金融機構資產規模、機構類型等因素分五個檔次設定房地產貸款集中度上限管理的差異化要求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，新規是從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，主要目的是降低和防范房地產金融風險。過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠占了較多社會信貸資源。

值得一提的是，除了進一步加強對房企資金端的控制外，通知**對個貸單設紅線?？硕鹧芯恐行难芯繂T楊科偉表示，縱觀央行貨幣政策執行報告，不難發現房地產與金融業深度關聯。2016年以來，隨著房地產行業進入新一輪上升周期，居民持續加杠桿購房，致使居民部門杠桿率高企。

全聯房地產商會創會會長聶梅生表示，目前城市居民資產負債率快速上升，房貸是家庭負債的主要組成部分，這也意味著購房支出大幅擠占了教育、養老及日常消費。

央行貨幣政策執行報告顯示，2020年11月，金融機構新增貸款11792億元，其中住戶部門新增短期貸款2485億元，占比約21.1%；住戶部門新增中長期貸款5048億元，占比約42.8%。這一數據真實反映出居民仍在加杠桿購房。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，2020年1至10月個人按揭貸款同比增幅為9.8%，定金及預收款同比增幅為4.3%，這反映出投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，部分城市出現貸款炒房現象。

楊科偉表示，房地產行業持續加杠桿將難以繼續，必將轉向去杠桿，以確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安**”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

需求漸近峰值　增速將趨緩

REICO工作室首席專家劉琳表示，從近三年數據來看，商品房銷售面積年均17億平方米左右，增幅基本為零，這意味著商品房銷售面積漸近峰值。

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